Тъй като проектите спират, в Канада се увеличават синдикатите за недвижими имоти

От едни от най-високите жилищни здания в Канада до голите имоти земя, плановете за жилищно строителство в цялата страна от ден на ден биват тласкани към синдикации.

Повишените лихвени проценти, строителните разноски и забавянията, както и по-бавният пазар на недвижими парцели способстват за възходящата периодичност на планове, които са подложени на финансов стрес, споделят специалисти.

„ Преди една година може би беше един месец, позвъняване на всеки два месеца, а в този момент това е позвъняване на седмица, ” сподели Майк Ченстоховски, заместник-председател на групата за поземлени услуги на CBRE. поемете контрола върху парцела и или го ликвидирайте, или по различен метод максимизирайте цената на активите.

Въпреки че постоянно се счита за последна мярка, CBRE следи нарастване на синдиците като по-големи строителни планове с голям брой ипотеки и страни участващите стартират да се сблъскват с проблеми.

„ Тези планове, които са в развой на създаване, са видели такова повишаване на цените, че просто им свършват парите “, сподели Лорън Уайт, изпълнителен вицепрезидент от групата за земни услуги на компанията.

Такъв беше казусът в Китчънър, Онтарио, където кредиторите подадоха молба за синдик против притежателите на плана Elevate Condominiums, плануван като четири кули.

По времето, когато документите беше направена през октомври, строителните екипи към този момент бяха напуснали обекта, оставяйки го 80 % подготвен, само че не и запечатан от времето. Декемврийски отчет откри, че притежателите са имали единствено $300 в банката, когато заповедта за синдика е минала, и дължат над $100 милиона.

Други планове не стигат толкоз надалеч.

Кредиторите на планувана 55-етажна жилищна постройка в центъра на Ванкувър подадоха молба за неплатежоспособност в средата на януари, в това число BMO, която търси погашение на повече от 82 милиона $ заеми.

Някои планове срещат проблеми даже след построяването им е значително приключен. Duca Financial Services Credit Union Ltd. подаде заявление на 19 януари против апартаментен план на Mizrahi Inc. на 128 Hazelton Ave. в Торонто, търсейки погашение на своя заем от $16 милиона.

Докато най-големите разработчици като цяло към момента могат да обезпечат финансиране, по-малките се затрудняват да получат повече пари, защото кредиторите от второ равнище, на които постоянно разчитат, стават по-предпазливи, сподели Ченстоховски.

„ Така че като дългът идва дължим, това е малко по-трудно. “

Онтарио видя по-голямата част от синдиците през последните месеци, само че през миналата година процесът беше прибавен към всичко – от историческа банкова постройка в Saint Джон, N.B., в обзет от пожар апартамент в Уинипег.

Високите здания се усилват изключително, сподели Уайт, поради всички провокации, които тези планове показват, и капацитета за закъснение.

„ Много от всичко се свежда до неприятно ръководство, като неосъзнаване на продължителността и сложността на процеса на разработка “, сподели тя.

The One, 84-етажна постройка в развой на създаване в Торонто, която Mizrahi Inc. също се развива, е може би най-известният план, изправен пред синдик в последно време.

Подадени през октомври правосъдни документи демонстрират, че предприемачът има задължения от $1,7 милиарда и чака строителството да бъде приключено повече от два години забавяне и повече от $600 милиона над бюджета.

Други забележителни развития включват настояването на кредиторите през ноември за налагане на синдици върху минимум пет плана на Vandyke Properties, обхващащи повече от 1700 единици в региона на Голям Торонто, някои към този момент са в развой на създаване, като декларираните задължения надвишават 200 милиона $.

Принудителното осъществяване е нещо, налично за обезпечените кредитори като метод евентуално да възстановят парите си, когато кредитополучателите стартират да просрочват отговорностите си.

Фокусът на процесът е да се усили оптимално цената, сподели Дан Уутън, сътрудник в практиката за преструктуриране на Grant Thornton, тъй че това може да значи довеждане докрай на плана със съществуващия разработчик, какъвто е казусът с The One, или просто опит да се продаде подобен, какъвто е.

Кредиторите нормално ще се пробват да работят с кредитополучателите и постоянно ще има повече от едно пропуснато заплащане, преди да се поеме маршрутът, сподели Уутън.

„ Принудителното осъществяване се смята за много рисково правно облекчение. ”

Не всички заявки са утвърдени.

През декември, B.C. съдията отхвърли настояването Coromandel Group, с към 700 милиона $ гарантиран дълг в 16 парцела, да бъде подложена на синдик. Решението да се откаже се основава частично на това, че някои от парцелите към този момент са в техните лични синдици.

Когато бъде утвърден, синдикът ще оцени какъв брой би коствало завършването на плана и ще го съпостави с какъв брой предприемачът може да чака да внесе с продажбата на единици. Когато това докара до дефицит заради по-високи от предстоящите разноски, от време на време са нужни фрапантни дейности.

„ Това, което за жалост може да се случи, е, че всички тези съглашения за покупка на жилища преди продажба могат да бъдат прекъснати. Така че е съвсем като нулиране “, сподели Уутън.

„ Може би би трябвало даже да измененията самия план … вместо апартамент, може би той ще стане дом за възрастни, нали или студентска резиденция “, той сподели.

Понякога на купувачите се дава опция да заплащат повече за единици, макар че плановете също изпадат в усложнение, защото купувачите към този момент не могат да дават отговор на условията за ипотека на по-висока цена, принуждавайки разработчиците да се опитат да ги препродадат на по-тих пазар.

Опитите за препродаване на цели планове също са сложни на този пазар, защото доста от тях са фокусирани върху личните си планове, сподели Уутън.

„ Колкото по-големи разработчици, ние сме слушам, че не поемат толкоз доста нови планове сега. Те се концентрират върху завършването на това, което имат. “

Все още има купувачи, само че те не бързат със покупко-продажби, сподели Уайт от CBRE.

„ Много хора търсят договорка. Те се пробват да дефинират времето на дъното на пазара, което никой не може, ” сподели тя.

Последният път, когато синдиците бяха толкоз зле, евентуално беше при започване на 90-те години, сподели тя, само че като цяло пазарът е на най-малкото към момента по-активен, в сравнение с тогава, като към момента има интерес към евентуални продажби на синдик.

Пазарът обаче към момента има още доста да измине, преди да се възвърне, сподели Уайт.

„ Аз мисля, че имаме още най-малко шест месеца, когато позвъняванията се одобряват, а не забавят. “